公婆與兒媳簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同算贈與還是買(mǎi)賣(mài)

　　王麗、張新向一審法院起訴請求：

　　1、解除其與程程于2017年9月27日簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，并將房屋返還給其；

　　2、由程程、張廷（化名）支付違約金80000元；

　　3、訴訟費由程程、張廷負擔。

　　一審法院查明：王麗、張新系張廷的父母，張廷與程程系夫妻關(guān)系。2017年9月27日，王麗、張新與程程簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，約定程程受讓王麗、張新坐落于玉溪市房屋；房屋轉讓價(jià)為人民幣400000元，于2017年9月27日前一次性付清；王麗、張新于同日前將房屋交付程程，并于同日辦理房屋過(guò)戶(hù)手續；交易過(guò)程中發(fā)生的稅、費由程程承擔；……。合同簽訂后，雙方即辦理了房屋產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續，房屋交易過(guò)程中發(fā)生的稅、費均由王麗、張新承擔?，F該房產(chǎn)登記于程程名下，合同約定400000元房屋轉讓款的支付未發(fā)生?，F張廷、程程正處于離婚訴訟過(guò)程中。

　　一審法院判決一審法院認為，買(mǎi)賣(mài)合同系出賣(mài)人轉移標的物的所有權于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同；而贈與合同系贈與人將自己的財產(chǎn)無(wú)償給予受贈人，受贈人表示接受贈與的合同。買(mǎi)賣(mài)合同與贈與合同最大的區別在于，買(mǎi)賣(mài)合同是有償合同，標的物與貨幣給付互為對價(jià)，而贈與合同是無(wú)償合同，贈與人無(wú)償給付財產(chǎn)，受贈人不負擔相應對價(jià)。從本案來(lái)看，王麗、張新與程程之間簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》在約定內容及履行行為上與一般買(mǎi)賣(mài)合同存在差別：

　　其一，合同約定同一天交付實(shí)物及權利（房屋過(guò)戶(hù)），也在同一天一次性付清房款，這與一般房屋買(mǎi)賣(mài)合同中房屋過(guò)戶(hù)及實(shí)物交付對買(mǎi)受人有一定約束條件不同；

　　其二，在一般房屋買(mǎi)賣(mài)合同中，買(mǎi)受人最主要的合同義務(wù)即支付房款，出賣(mài)人最主要的合同義務(wù)即交付房屋（包括權利交付及實(shí)物交付)，但本案中,在程程未按合同約定支付房屋對價(jià)的情況下，王麗、張新即辦理了房屋的產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續，并自行承擔了過(guò)戶(hù)中所需的一切稅、費，將房屋所有權轉移給程程，程程在未支付對價(jià)的情況下即已無(wú)償取得了訴爭房屋。

　　由此可見(jiàn)，雙方之間雖形式上簽訂的是買(mǎi)賣(mài)合同，但該合同從約定內容到履行過(guò)程并不符合一般買(mǎi)賣(mài)合同的特征，訴爭房屋從實(shí)物交付及過(guò)戶(hù)至今，王麗、張新也無(wú)有效證據證實(shí)向程程追要過(guò)房款；而程程辯稱(chēng)該合同名為買(mǎi)賣(mài)、實(shí)為贈與的答辯主張恰能解釋上述買(mǎi)賣(mài)合同約定內容及履行過(guò)程中存在的疑點(diǎn)。

　　另外，雙方簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，張廷、程程系王麗、張新的兒子、兒媳，買(mǎi)賣(mài)合同約定的房?jì)r(jià)款遠低于合同簽訂時(shí)的市場(chǎng)價(jià)，可見(jiàn)該合同的簽訂并不以訴爭房屋應有的真實(shí)價(jià)格為對價(jià)給付，而是以過(guò)戶(hù)為主要目的，對此，程程所舉錄音證據也能有所反映，該錄音內容圍繞房屋的談話(huà)并無(wú)買(mǎi)賣(mài)的意思表達，而更符合贈與后的房屋處置商談；且根據生活經(jīng)驗，日常生活中亦不乏以房屋買(mǎi)賣(mài)的形式實(shí)施贈與的情形。

　　綜上，雙方之間雖形式上簽訂的是買(mǎi)賣(mài)合同，但實(shí)質(zhì)上應認定為贈與關(guān)系，且贈與的財產(chǎn)已實(shí)際轉移給受贈人程程，贈與合同已履行完畢?，F王麗、張新以雙方之間系買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，主張張廷、程程未支付購房款的行為構成違約，要求解除合同、返還房屋等訴訟請求不成立，不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第一百三十條、第一百八十五條、第一百八十七條、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據的若干規定》第二條、第六十八條規定，判決：“駁回原告王麗、張新的訴訟請求。”

　　上訴人訴稱(chēng)

　　王麗、張新上訴請求：一、撤銷(xiāo)原判，改判支持其一審訴訟請求；二、訴訟費由程程、張廷承擔。事實(shí)及理由：

　　1、一審認定本案系贈與關(guān)系無(wú)證據證實(shí)，屬一審法官主觀(guān)推理認定。被上訴人提交的證據不能證實(shí)本案房屋系贈與給程程，反而上訴人提交的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》、張廷出具的承諾書(shū)、購房協(xié)議、購房買(mǎi)賣(mài)欠條均能夠證實(shí)，為了孫子上學(xué)就醫等方便，基于父母子女關(guān)系而將房屋以市場(chǎng)價(jià)一半的價(jià)格賣(mài)給程程，考慮程程沒(méi)有工作收入，過(guò)戶(hù)費等費用都是由上訴人以借給張廷的方式墊付，故本案應當認定為房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。一審未采信雙方簽字確認的買(mǎi)賣(mài)合同，將法律關(guān)系認定為贈與違背了證據規則，與事實(shí)不符；

　　2、即便認定為贈與，程程在未告知上訴人的情況下，欲在網(wǎng)上賣(mài)房且要離婚，嚴重傷害了贈與人及近親屬，根據合同法第一百九十二條規定，上訴人有權撤銷(xiāo)贈與并要求返還財產(chǎn)，故一審法院也應當向上訴人釋明撤銷(xiāo)合同；

　　3、一審判決違背公序良俗，將導致不良社會(huì )效果。上訴人作為父母，考慮子女無(wú)穩定的工作，而在經(jīng)濟上給予一定的資助，如果認定為贈與，將助長(cháng)年輕人坐享其成的風(fēng)氣，損害老年人的合法權益。綜上，請求二審法院依法改判。

　　被上訴人辯稱(chēng)

　　程程答辯稱(chēng)，本案訴爭的房屋名為買(mǎi)賣(mài)實(shí)為贈與，在雙方達成贈與房屋的合意后，已辦理了過(guò)戶(hù)手續?，F房屋登記在其名下，也交付給其使用多年，贈與行為早已生效，其也不存在任何違約行為，不可撤銷(xiāo)。且根據《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十五條，上訴人從未要求其支付購房款，解除權已經(jīng)消滅。請求駁回上訴，維持原判。

　　張廷答辯同意王麗、張新的上訴意見(jiàn)。

　　二審法院判決經(jīng)審理，二審查明的案件事實(shí)與一審法院認定的相一致，本院予以確認。另查明，程程與張廷離婚糾紛一案，玉溪市紅塔區人民法院于2019年4月18日作出（2019）云0402民初1250號民事判決，準予雙方離婚，該判決現已生效。涉案房屋現由王麗、張新居住管理，二人表示訴訟請求第二項要求返還房屋的意思是指將房屋產(chǎn)權過(guò)戶(hù)到二人名下，并明確放棄違約金的訴訟請求。

　　本院認為，綜合雙方當事人的訴辯主張，本案的爭議焦點(diǎn)為：一、王麗、張新與程程之間就涉案房屋形成的是買(mǎi)賣(mài)關(guān)系還是贈與關(guān)系？二、王麗、張新要求解除《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，并將房屋產(chǎn)權過(guò)戶(hù)到二人名下的請求能否成立？

　　關(guān)于爭議焦點(diǎn)一，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條規定：“當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實(shí)或者反駁對方訴訟請求所依據的事實(shí)，應當提供證據加以證明，但法律另有規定的除外，在作出判決前，當事人未能提供證據或者證據不足以證明其事實(shí)主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的后果。”

　　本案中，王麗、張新主張與程程之間系房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，提交的主要證據為二人與程程于2017年9月27日簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》；程程抗辯雙方之間的關(guān)系名為買(mǎi)賣(mài)、實(shí)為贈與，提交的主要證據為錄音資料及證人證言。經(jīng)審查，《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》上有王麗、張新及程程簽字，合同內容是關(guān)于買(mǎi)賣(mài)房屋的約定；而錄音資料及證人證言均反映不出王麗、張新有明確贈與的意思表示。

　　本院認為，結合本案的實(shí)際情況，合同約定的購房?jì)r(jià)低于市場(chǎng)價(jià)，且在程程未支付購房款的情況下，王麗、張新即將房屋過(guò)戶(hù)到程程名下，之后也未進(jìn)行催要，是基于雙方之間系父母子女的關(guān)系，不應由此而認定房屋系無(wú)償贈與。故根據現有證據，應認定雙方之間的法律關(guān)系為房屋買(mǎi)賣(mài)，一審認定名為買(mǎi)賣(mài)、實(shí)為贈與依據不足，二審予以糾正。

　　關(guān)于爭議焦點(diǎn)二，《中華人民共和國合同法》第九十四條規定：“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：……（四）當事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現合同目的；……”現王麗、張新以程程、張廷未支付購房款導致不能實(shí)現合同目的為由要求解除合同有法律依據，應予支持?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條已明確本解釋適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與買(mǎi)受人之間的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，本案不適用該解釋?zhuān)瑢Τ坛桃越忉尩谑鍡l為由抗辯解除權已消滅的意見(jiàn)不予采納。因涉案房屋是由王麗、張新居住管理，故合同解除后，程程應協(xié)助王麗、張新辦理房屋產(chǎn)權變更登記手續。

　　綜上，王麗、張新的上訴請求成立，本院予以支持。一審處理不當，應予改判。依照《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條、《中華人民共和國合同法》第九十四條第（四）項、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項規定，判決如下：

　　一、撤銷(xiāo)云南省玉溪市紅塔區人民法院（2019）云0402民初1045號民事判決；

　　二、解除王麗、張新與程程于2017年9月27日簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》；由程程、張延于本判決生效之日起三十日內協(xié)助王麗、張新將玉溪市房屋的產(chǎn)權變更登記到王麗、張新名下。

　　房屋贈與的條件有哪些？上海離婚房屋糾紛律師

　　雖然在我們的認知里面，當一個(gè)人在進(jìn)行房屋贈與的時(shí)候，雖然贈送的是擁有房屋的使用權的這個(gè)當事人自己所擁有的房子，但是根據我國現有的相關(guān)的國家的法律法規的有關(guān)規定，當事人在進(jìn)行房屋贈與的這個(gè)行為的時(shí)候必須要滿(mǎn)足以下的這幾個(gè)條件：

　　1、贈送房屋的當事人必須擁有這個(gè)房產(chǎn)的一個(gè)所有權，與此同時(shí)贈送房屋的當事人還需要具有一個(gè)完全民事行為的能力；

　　2、贈與的當事人想要贈送的這一所房產(chǎn)應該具有相關(guān)的合法的一個(gè)權屬證件，并且要保證不會(huì )因為這個(gè)房屋贈與的行為而產(chǎn)生其他的任何的問(wèn)題；

　　3、贈與的當事人和被贈與的當事人的雙方當事人一定要明確的表示這是一個(gè)完全的自愿贈送的行為，同時(shí)另一個(gè)也要表示這是一個(gè)完全的自愿接受的行為，與此同時(shí)雙方要自愿的簽訂一個(gè)書(shū)面的贈送書(shū)，并且去相關(guān)的部門(mén)辦理相關(guān)的公證手續。