意見(jiàn)律師:上海律師。
 

　　看到這期的標題，很多人都覺(jué)得有點(diǎn)不可思議。他們既然買(mǎi)了房，為什么不辦理房產(chǎn)登記領(lǐng)取房產(chǎn)證？沒(méi)有房產(chǎn)證怎么證明這房子是你的？如果連房子的產(chǎn)權都不能固定，離婚時(shí)怎么可能分房子？

　　但在實(shí)踐中，也有一部分夫妻購買(mǎi)商品房和經(jīng)濟適用房并全部支付房?jì)r(jià)的，或者按照福利政策購買(mǎi)公房并按照市場(chǎng)價(jià)或成本價(jià)全部支付房?jì)r(jià)的。本來(lái)，如果房屋所有權法律關(guān)系比較明確，可以依法辦理房屋所有權轉移登記手續，但離婚前房屋所有權登記手續尚未完善。在實(shí)際審理中，法院判斷是否取得房屋所有權的主要依據是雙方是否有房產(chǎn)證。針對這種情況，只要一方或雙方提供證據證明涉案房屋具備辦理房產(chǎn)證的條件。然后，人民法院可以根據實(shí)際情況，對該類(lèi)房屋的歸屬、分割、補償等問(wèn)題進(jìn)行全面處理。

　　我們曾經(jīng)代理過(guò)一個(gè)案例，夫妻因為沒(méi)有取得房屋所有權而無(wú)法分割。理由是女方拒絕辦理房產(chǎn)證，并明確表示房產(chǎn)證尚不具備辦理條件；但男方認為房產(chǎn)證其實(shí)可以辦理，女方想獨占房子，不肯分。鑒于夫妻雙方都沒(méi)有房產(chǎn)證，也無(wú)法查詢(xún)房產(chǎn)信息，按照“誰(shuí)主張，誰(shuí)舉證”的原則，需要男方承擔房產(chǎn)證具備辦理條件的證明。

　　男方能夠提供下列證據的，可以證明該房屋具備辦理房產(chǎn)證的條件:

　　1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商出具的已辦理房地產(chǎn)許可證的證明；

　　2.開(kāi)發(fā)商出具的辦理房地產(chǎn)許可證的通知；

　　3.《購房合同》涉及辦理房產(chǎn)證條件且已符合辦理條件的，可以提供《購房合同》；

　　4.同一住宅區的其他業(yè)主已明確表示業(yè)主本人已辦理房產(chǎn)證或有辦理房產(chǎn)證條件的見(jiàn)證人證言；

　　5.對方承認有辦理房產(chǎn)證的聊天記錄或錄音。

　　在上述證據的前提下，法院實(shí)際處理房屋的歸屬、分割和賠償是有可能的。當然，如果雙方能夠達成共識，積極合作，案件的結果會(huì )更加明朗。

　　如果在這種情況下，雙方都不能提供證明該房屋具備申請房產(chǎn)證確定房屋所有權的條件，那么雙方都得不到房產(chǎn)證。如果夫妻離婚，這個(gè)時(shí)候房子怎么分？

　　根據我國《婚姻法解釋(二)》第二十一條規定，“雙方對離婚時(shí)尚未取得所有權或者尚未取得完全所有權的房屋發(fā)生糾紛，協(xié)商不成的，人民法院不應當判決房屋所有權，應當根據實(shí)際情況判決。為當事人所用。”

　　考慮到尚未取得房屋所有權或尚未完全取得所有權的房屋，既不是夫妻獨有的財產(chǎn)，也不是夫妻共同所有的財產(chǎn)。因此，雙方只能占有和使用該房屋但無(wú)權處分，此時(shí)不可能涉及房屋所有權和房屋分割問(wèn)題。

　　即使當事人就房屋的所有權和分割達成協(xié)議，該協(xié)議也不具有法律效力，法院也不能根據該協(xié)議對房屋的所有權作出判決。當然，雙方可以協(xié)商解決房屋的居住和使用，以及以后房屋的取得和所有權。對上述問(wèn)題不能達成一致意見(jiàn)的，人民法院只能對房屋的居住和使用作出判決，不能對房屋的所有權作出判決。

　　那么，夫妻離婚時(shí)房屋未取得房產(chǎn)證的情況下，雖然法院無(wú)法判斷房屋的歸屬，但用什么原則來(lái)判斷房屋的使用權呢？

　　法院在處理糾紛時(shí)，通常根據實(shí)際情況和照顧子女和婦女利益的原則作出判決。比如很多家庭的房產(chǎn)證只登記為一人，房產(chǎn)證的登記人也是法院會(huì )考慮的因素之一；當夫妻任何一方能夠提供證據證明自己在涉案房屋內有持續長(cháng)期居住權時(shí)，也會(huì )影響法官的判決；如何證明他在涉案房屋長(cháng)期穩定居??？如果兩者有沖突，法院通常會(huì )結合雙方提交的證據的證明力和照顧子女和婦女利益的原則做出合理的判決。

　　這也是很多人放棄補償，選擇房屋使用權的原因。具體優(yōu)勢是什么？

　　離婚案件中，有很多爭奪房屋所有權或使用權的案件。為什么會(huì )這樣？

　　主要原因如下:(1)北京本地的房子價(jià)值比較大，幾百萬(wàn)或者幾千萬(wàn)的價(jià)值已經(jīng)成為常態(tài)。近年來(lái)，房屋的價(jià)值迅速增加，甚至許多家庭選擇購買(mǎi)房屋作為投資，這促使各方進(jìn)一步競爭。(2)選擇無(wú)補償房屋的另一個(gè)原因是雙方在實(shí)際分割房屋時(shí)需要協(xié)商確定房屋價(jià)值。協(xié)商不成的，雙方可以通過(guò)評估的方式申請房屋評估。但通常情況下，雙方協(xié)商的價(jià)格往往偏低，評估價(jià)一般為房屋市場(chǎng)價(jià)格的10%左右。如果在協(xié)商或評估的基礎上進(jìn)行價(jià)格分割，得到補償的一方將得不到更合理、更完全公平的補償。(3)目前北京很多地方房產(chǎn)都是住宅，獲得房屋的所有權或者使用權，對于獲得孩子的撫養權，更好的撫養孩子也是極其有利的。

　　雖然，沒(méi)有房產(chǎn)證，夫妻離婚時(shí)法院不能判決房屋所有權，是否意味著(zhù)以后房屋不能分割？

　　其實(shí)并不是這樣?！痘橐龇ń忉?二)》第二十一條第二款規定:“當事人取得前款規定的房屋全部所有權后，有爭議的，可以單獨向人民法院提起訴訟。”也就是說(shuō)，房屋使用權處理后，當事人再次取得房屋所有權，經(jīng)協(xié)商不能達成協(xié)議的，可以離婚后以財產(chǎn)糾紛為由單獨向法院提起訴訟，不受前次訴訟終止的影響，法院也不會(huì )以不再有正當理由為由駁回案件。也有人可能會(huì )問(wèn)，離婚判決涉及的房屋使用權屬于女方，現在還有可能爭奪房屋所有權嗎？事實(shí)上，考慮到女方生活環(huán)境的穩定性，尤其是孩子的撫養權歸她所有的情況下，為了孩子的最大利益，法院通常會(huì )判決女方享有房屋所有權，但據此，女方會(huì )向男方支付一定數額的房屋補償。賠償的支付方式可以由雙方協(xié)商確定。協(xié)商不成，法院可以判決。當然，除非雙方同意男方取得房屋所有權。

　　如果婦女在法院判決生效后沒(méi)有支付賠償，男子可以向法院申請強制執行。但是，由于婚姻關(guān)系的特殊性，在執行過(guò)程中，雙方應盡最大努力達成和解，解決內部矛盾，實(shí)現利益合理化。

　　法律對你掉以輕心，在你的生活中聽(tīng)你律師的法律知識。